Edificación… hacia dónde vamos?

Rafael Andrés
Enginyer Industrial – Tècnic i Consultor en Edificació

El sector de la vivienda fue el que más creció durante la última fase expansiva, esto es, entre 1998 y 2007. Pasados seis años de ajuste muy severo de la economía fruto de los profundos desequilibrios que la aquejaban, y a pesar de la mejora de algunos indicadores, ésta sigue presentando importantes desequilibrios en cantidades, que obligan a un ajuste mayor de los precios de la vivienda. Para el caso concreto de Cataluña, los análisis realizados y sobre el sector de la edificación de viviendas muestran un ajuste más severo.

La caída en la edificación tal y como atestiguan los datos de viviendas iniciadas entre 2006 y 2012 en Cataluña está cifrada en el 92,3%. Según los datos en certificados de viviendas terminadas entre el 2006 y 2012 la caída es próxima al 83,8% aunque el máximo número de viviendas terminadas se puso en el mercado en el año 2005 mostrando la onda diferida de edificación en viviendas iniciadas y terminadas.

RA-Fig1

Las previsiones indicaban que el sector comenzó una lenta recuperación en 2010 que no se consolidó. Era necesario implementar reformas estructurales adecuadas, que redujera la dependencia de la economía en el “ladrillo”, desarrollando un tejido industrial que permitiera derivar a otros sectores el exceso de trabajadores, directa o indirectamente asociados a la construcción, incrementando las partidas presupuestarias en investigación y desarrollo, sobre todo destinando recursos a la internacionalización.

La evolución global del mercado de la vivienda es de disminución de demanda. Continúa habiendo demasiada vivienda en el mercado y debe continuar el ajuste del precio de la vivienda, aunque se sigue reduciendo el número de viviendas iniciadas y viviendas terminadas, pero no lo suficiente.

La demanda de vivienda nueva es muy reducida por la elevada tasa de desempleo que roza ya el 26% y, asociada a ésta, las condiciones de acceso al crédito establecidas por el conjunto de las entidades financieras.

Se estima que, en Cataluña entre 2008 y 2012, el precio de la vivienda ha caído entre un 30% y un 40 % acumulado o incluso hasta un 50% si se tiene en consideración el factor de la segunda residencia.

Y lo más sorprendente es que, en Cataluña, al igual que en el resto de España, se mantiene la cultura de la propiedad de vivienda y las operaciones de compraventa de viviendas “sólo” han caído un 67,1% desde 2006. Las medidas para fomentar la “cultura” del alquiler no tienen demasiada aceptación por parte de una sociedad acostumbrada a ser propietaria de bienes y más de tipo inmobiliario.

RA-Fig2

Las previsiones corregidas para el periodo 2013-2014 establecen que la creación del número de hogares podría reducirse en los próximos años, pero que podrían darse factores que permitieran un mantenimiento en la generación de hogares, mediante estímulos en la oferta como:

  • Demográficamente, el número de nacimientos se ha reducido en los últimos años. Esto lleva acarreado una menor necesidad de vivienda. Se reduce la demanda de vivienda.
  • Los movimientos migratorios en los últimos tres años están siendo de salida de ciudadanos del territorio nacional. Esta disminución de la población activa por falta de trabajo reduce la demanda de vivienda.
  • Reducción del precio de la vivienda para dar salida al enorme stock de vivienda existente. Esta reducción de precio debería incrementar las operaciones de compraventa.
  • Necesidad de liquidez inmediata en bancos y cajas mediante la venta de sus activos inmobiliarios aunque se generarán nuevos créditos y se traspasará la deuda a los ciudadanos; lo que podrían generar innovadoras fórmulas para reducir el stock de nuevas viviendas sin vender. La necesidad de liquidez podría incrementar las compraventas.
  • El Euribor, índice de referencia de la mayoría de los préstamos hipotecarios, al que prestan los bancos para la adquisición de vivienda, mantendrá unos niveles bajos durante el 2013, debido a la política de control de inflación en la Zona Euro que se ve favorecida por los bajos niveles de consumo existentes. Las extraordinarias restricciones en el crédito por parte de la banca española neutraliza esta reducción de tipos y se mantienen unos niveles de compraventa muy bajos.
  • La elevada tasa de desempleo en España incrementa la morosidad y reduce las garantías de devolución del capital e intereses. Esta morosidad en la devolución de los créditos reduce las operaciones de compraventa.
  • La eliminación definitiva de la desgravación por vivienda desde enero de 2013 es un escenario no decisivo para la compraventa de vivienda. La Unión Europea trasladó al gobierno español la necesidad de eliminar la deducción por la compra de vivienda habitual, meses después de haberla incorporado en el ejercicio 2012. Es evidente que la compra de una vivienda es una necesidad y este incentivo fiscal es un aliciente más que anima la compra, pero su efecto podría quedar neutralizado con una reducción de precio de la vivienda.
  • Las modificaciones fiscales para el ejercicio de 2013 (incremento del IVA y eliminación parcial de la deducción por primera vivienda) generaron un cierto “efecto adelanto” en las compraventas en la última parte de 2012. Este hecho produjo un aumento de compraventas en vivienda nueva, que es la modalidad afectada por la modificación del IVA.
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